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-8.63%

万家稳增A（519186）

万家成长（161910）

成长A（150090）

成长B（150091）

-30.89%

      华尔街金小妹：在年初尚未出现地王和房价暴涨的平静之时，你是从什么时候开始关注在地产板块的机会？同时又是看到市场上什么样的信号促使您加大配置地产和基建板块个股？

莫海波：1、是地产股的估值较低我们主要用PE和NAV这两个指标对地产股进行估值。从PE来看，主流地产股估值在7~10倍，在主板中处在较低的位置。从NAV来分析，我们测算目前地产股市值相对NAV折价普遍在30%~40%，这意味着现价买入地产股，对应未来3~4年年化有接近10%的回报率，这一回报率放到资产荒的背景下就极为吸引人了。（NAV是指房地产企业不考虑未来增量发展，把手上存量资源全部开发完毕后对应的价值。一般来说开发周期在3~4年，意味着房地产企业将在3~4年后达到NAV的价值。）

2、地产股的基本面较好，虽然前期政策一直出手打压，让大家误以为地产股的价值降低，但实际上并非如此，在恒大地产参与万科股权争夺之后，整个地产板块的投资热情被点燃，加速了上涨过程；我们认为政策对于地产基本面的影响可控。原因包括：1. 基本面受货币政策和产业政策两方面影响，货币政策更为重要。货币政策并未转向。2. 事实上，产业政策自16年初就已经开始收紧了，本次收紧在边际上影响并不大。就地产公司的股价而言，影响也不大。主要是因为地产股上涨的核心逻辑是资产荒背景下，持有优质土地资源的企业配置价值凸显。而我们并不指望地产行业基本面超预期大幅上涨，只需维持高位景气即可。

3、房企的现金流较好，在大的市场背景下具备配置价值。房地产现金流好的原因是：15年以来销售回款非常好；资产荒下银行信贷支持力度大、融资成本下降。地产股的配置价值体现在于存量土地价值将会得到重估。

华尔街金小妹：8月可谓是地王之月，先有上海1天惊爆3地王，后有深圳310亿拍出全国总价地王，为什么今年会出现地王频出这种现象？原因有哪些？如果一家地产公司今年频当地王，如何判断它是否值得投资？对于商业地产和住宅为主业的公司，哪一类会更值得投资？

莫海波：1、房地产投资占GDP权重较高，而且随着国企改革的提速和供给侧改革逐步深化落实，房地产成为最先受益领域。而且近期产业资本频频举牌地产，带动标杆个股超预期持续上涨，更是直接带动地产板块持续走红2015年房地产开发投资额占GDP的比例为14%

2、在目前国内经济逐步下行的环境中，供给侧结构性改革需要基建等产业稳住GDP，以PPP为代表的地方政府平台项目会加速推广落实，基建会成为贯穿全年的投资主题。5月权威人士社论即对预测我国宏观经济将长期处于L形的判断。我们的研究表明目前国内经济已经处在L的底部区域，确切的说我们认为向下虽有可能，但中短期内继续下行的空间非常有限。PPP(Public-Private Partnership），即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设

3、未来整个地产板块也会趋于分化。建议：1. 商业地产板块要优于开发地产板块，主要是商业地产现金流更为持续稳定；2. 开发地产中，聚焦布局一线城市的要优于布局三四线和全国范围的；3. 更符合保险等大资金的标的最佳，如大股东持股比例低、PB低、市值小等。

华尔街金小妹：目前资产荒情况下，无论是银行、企业、居民资金大量涌入房地产和基建，您觉得现在购置实物房产是否仍然是“投资刚需”？如果买不起房，是否就参与不到这波趋势了呢？

莫海波：一线城市的房子依然是“投资刚需”。我们有一个观点：目前我们无法准确判断一线房产还有多大的升值空间，但我们确定其下跌的空间非常有限。这是因为在一系列政策打压下，一线城市有大量的真实需求被限制住了。配置地产相关基金，相当于入股了房地产企业，在资产荒的背景下配置这些拥有优质土地资产的公司股权，无疑是不错的选择。

华尔街金小妹：现在政策有收紧的趋势，这会在多大程度上影响房价以及相关企业的业绩呢？您会在下半年削减自己房产和基建板块的投资吗？

莫海波：基于对政策和行业景气周期的判断来看，我们依然对基建板块基本面充满信心。对于地产板块，虽然一线城市开始有限购趋严的迹象，但当前的政策出发点与13年严厉调控截然不同。此轮政策调控重点在于“去库存”，与此同时兼顾调控部分一线城市房价过快上涨的压力，因此政策并非一刀切的全面转向。同时整体地产上市公司业绩等基本面情况相对其他行业更为稳健出色。所以从政策，及行业和上市基本面等多角度出发，我们依然看好地产和基建板块。短期内这两个板块中的一线权重蓝筹股都出现了较为明显的超额收益，震荡市之下不排除会有较为一定的获利了结压力，风险收益比趋向合理。因此我们会适时在这两个板块中进行个股的调整，更多的挖掘一些具备潜力的二线蓝筹标的。

华尔街金小妹：看空房地产的分析师年年都有，您觉得现在到时候了吗？可否举个例子？

莫海波：曾经有朋友在3-4年前调研完行业和上市公司后，坚决看空中国房地产，并在调研时就行业基本面和上市公司展开了激烈的争论。但其中一位曾经看空的朋友在15年底却迅速转为坚决看多，这也在业内一时传为趣闻，我记得曾经有个段子最能代表中国房地产过去十年的真实写照“最败家的就是卖房创业”

华尔街金小妹：下半年市场多空博弈势必将更加激烈，您觉得哪方将占上风？最佳投资机会将会出现在哪些板块？中小创板块可以入手了么？

莫海波：我们认为目前影响市场的主要因素依然处在向好的趋势当中，原因如下：

1. 资产荒之下，代表无风险收益的十年期国债收益率接近2.7%，市场利率持续下行；

2. 对比英国脱欧后的西方国家，安倍经济学失效后的日本，以及经济复苏并不稳定的美国，中国政治经济环境依然有吸引力，虽然人民币汇率依然面临压力，但已基本渡过了最困难的时期；

3. 进入下半年后，由于基数效应CPI也将有望长期维持低位，因而相关政策操作将有更大操作空间；

4. 国内过剩行业去产能，“营改增”降企业税负等政策帮助企业在经济转型中重新焕发活力。这些因素都将会对下半年乃至未来中长期国内市场产生深远而积极的作用。

因此我们认为下半年市场将会呈现出较好的投资机会，市场信心将会逐步恢复，但市场突破震荡箱体区域从而大幅反转，可能还需要更多的动力相助。从仓位上来说，我们还是。当然基建、PPP、地产等板块依然将会是我们的重点持仓方向。对于成长股我们也一直在持续的观察和等待，目前中小创依然估值泡沫明显，尚未到大规模配置的时点。

市场赚钱效应差 融资买入额创近四个月以来新低（证券日报）

挡不住的高房价：热点城市或重拾限购限贷政策（中国证券网）

资金涌港趋势料将长期持续（中国证券报）

     房价泡沫已成为全民热议的话题。
　　8月房价上涨在一二三线城市联袂上演，南京出现地价突破上限后的“摇号”现象，杭州成为继厦门、苏州之后又一座热点城市……
　　这边厢，房价在“让人有点慌”的氛围中继续上涨，那边厢，调控在“能否起作用”的疑惑中连续出台。
　　房价为何超预期地持续暴涨？怎么有效预防泡沫破灭？中国证券报记者试图从资产荒、流动性、土地供应等多个角度来提供这个答案的拼图。
　　资金躁动：资产荒下的“羊群效应”
　　国家统计局19日公布的8月70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价同比、环比上涨的城市数量均有上升，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅同样也继续扩大。
　　涨，成了今年楼市的主题词。不仅是房价涨，地价也在涨，尽管如此，抢房、抢地现象在一线城市和部分热点城市屡屡上演。
　　诸多资管人士将此轮房价暴涨归因于资产荒下投资资金的主动选择。在利率下行周期及利率市场化改革态势下，存款的吸引力正逐步降低，而盛极一时的互联网金融在一系列风险事件的冲击下，也正褪去高收益的光环，股市疲软和债市刚兑被打破的风险也促使投资者更加谨慎。
　　在大类资产中，20多年长牛行情的房地产时至今日依然是一枝独秀。“中国经济主要靠房地产，房地产不能崩盘”是诸多购房人坚定买房的最大理由，即使未来房价下跌，幅度也有限，是相对最为保值的资产。这已被2008年金融危机以来的房价走势所验证。
　　在海通证券首席经济学家李迅雷看来，房地产市场是存在“隐形刚兑”的。最大的“隐形刚兑”来自政府部门对房地产行业的支持。这是因为房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快。
　　兴业证券分析师阎常铭认为，资产荒往往出现在货币宽松周期内，这些过剩的资金大多最终进入以房地产为代表的存量资产领域。日本在1980-1989年代货币环境十分宽松，在此阶段释放的过剩流动性更多地被用来购买存量资产，即进入土地、房地产市场和证券市场，从而形成了日本房地产历史上最大一波牛市。
　　在土地市场上，今年以来，开发商豪掷千亿买地。中原地产研究中心统计数据显示，截至8月，31家房企拿地超过百亿，抢地最积极的房企合计拿地8355.78亿元，合计建筑面积11805万平米。
　　在资本市场，保险资金等金融资本也频频举牌上市房企。中报显示，险资重仓持有56家A股上市房企。前海人寿、生命人寿、安邦、平安等险资均在重金布局地产股。
　　资产荒下，“买房”成了机构投资者的共同选择。
信贷狂飙：杠杆上的房价
　　居民存款向房地产市场的转移，银行对房贷资产的青睐，推动了房贷一路狂飙。
　　近两个月的央行数据显示，居民房贷已成为信贷的绝对主力。阎常铭说，今年1-8月累计新增居民中长期贷款3.63万亿，同比增长90.4%。未来这一趋势必然带来核心一二线城市房地产基本面的长期上行。他强调，银行资产配置将持续大幅度向按揭倾斜，这是利率市场化和金融自由化的必然结果，是银行在资产荒背景下长期不可逆趋势。
　　“今年以来，在实体经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，反映在前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，目前房贷利率优惠已近极限，8月全国首套房贷款平均利率4.44%，为近两年来的首次停止下降；二套房贷款平均利率为5.39%，已连续9个月持平。
　　居民杠杆的快速上升正引起业内担忧。国信证券分析师董德志测算，如果维持前7月居民贷款投放速度，2016年中国居民部门杠杆率将达到44.7%，远超之前年份单年加杠杆的速度。
　　中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长姚枝仲警告，当下是通过居民贷款支撑起房价上涨，其中是存有风险的。在高房价没有明显回落的情况下，又出现进一步的上升，这就是一个泡沫的过程。
　　不仅仅是居民杠杆上升，开发商的杠杆率也在升高。克而瑞研究中心数据显示，上半年千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6%，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78%，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也近80%。
　　中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春说，目前整个居民的消费型贷款问题还不是很大，但消费型贷款增长速度太大，同比增长30%。虽然不用泡沫的概念来衡量，但要用债务偿还，以及资金链连续性的角度来考虑。
土地供应：失衡格局下分化加剧
　　房价上涨的另一端是地价上涨，甚至出现面粉比面包还贵的现象。到底是地价推动房价，还是房价带动地价，这是一个解不开的谜题。
　　但现实是土地供应特别是一线城市土地供应在逐步下滑。比如，北京市2016年全市国有建设用地计划供应总量为4100公顷。而2015年为4600公顷，2014年则为5150公顷。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年，北京的土地供应总量为18宗，同比下降45.5%，环比2015年下半年下降76%；供应的土地面积为344.09万平米，同比上涨27.7%，环比下降43.8%。
　　中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，一线城市房价上涨有两个因素，合理因素是大都市区加快发展，不合理因素是城市发展战略、土地政策和制度。他直言，政府多年来通过土地财政来为城市建设募集资金，很多城市政府采取的是挤牙膏式的供地方式，使土地供应价格最大化。
　　刘世锦认为，如果土地的供地制度考虑与城市需求平衡，如特大型城市房价上涨，是否可以增加供地或释放出这种信号，如果农村用地宅基地和国有土地一样可以同权同价进入市场，那么房价是否还会高企？他预计，房地产投资在未来不太长的时间内就会回到正常状态，即使不是负增长，也很可能是零增长。
　　统计局数据显示，今年4月以来，房地产投资增速总体上呈回落态势。今年1-8月，房屋新开工面积106834万平方米，增长12.2%，增速回落1.5个百分点。夏丹表示，房地产开发投资主要来自于土地市场的贡献，房企出手阔绰、地价高歌猛进，使得在土地成交面积同比下降的同时成交价款却有了更快的增长。
　　土地市场的火爆大多出现在一线城市和部分二线城市。
　　19日，南京首次网上土地拍卖，共出让五宗块地。绿地集团以80.6亿拿下湖南路地块。而正方新城G44地块，经过182次竞拍，地价达到最高限价12947元/平，将进行摇号决定归于哪家房企。“南京此次集中供地，能够一定程度上缓解目前土地市场过热的状况，同时扭转市场预期。”明源地产研究院副院长刘策表示，集中供地后土地溢价不会像以前一样达到100%，甚至200%以上。因此，对房企来讲，是阶段性的把握土地低点的机会，对改善目前市场供应，改善供需关系非常有好处。
　　需要注意的是，从更长远来看，政策调控一定要强调持续、稳定，不能时而在某个阶段人为的把土地供应缩小，又突然放大，大起大落不应是常态。刘策认为，比较好的方式就是给予市场信号。通过市场住房需求的预期，政府来改善供给结构，降低商业、工业用地的比例，加大住宅用地比例，这才是一个比较有规则、稳定的供地节奏。
强化调控：防范泡沫破裂风险
　　在北京从事二手房买卖的一名房地产中介人士说，现在的房价上涨让我们都觉得不踏实，有些区域已经出现有价无市的现象。“泡沫只有在破灭的时候才知道，但我们都不希望有那一天。”
　　中信建投首席经济学家周金涛警告，在第四次康波中，主导国美国的房地产周期要领先于中国香港和新加坡7-9年。由于中国内地房地产周期领先于中国香港和新加坡，而美国自2006年见顶以来已有10年，据此推算，中国内地房地产上行期可能已接近极限。周金涛预计，中国内地房地产周期在2014年和2016年可能形成双头顶部，未来三年或步入下行期。
　　房价泡沫风险在逐步累积，业内期盼调控更加有的放矢，推动房地产市场软着陆。一方面，因城施策的措施要继续强化。夏丹表示，目前已有苏州、厦门和杭州三个热点二线城市重启限购措施，合肥、南京、武汉等多个城市以提高按揭贷款首付比例为主要手段升级了限贷政策。接下来还将有更多城市重回限购限贷队伍。
　　另一方面，重在强化推进经济转型的供给侧改革。“目前中国高房价的风险是有可能被破除的，这取决于经济转型的速度。”刘策表示，经济转型最重要的就是在单位土地基础上，能够创造出更多价值。支撑房价的基本要素就是土地价值的增长。在合理的经济结构内，由于经济在不断发展，它所对应的土地价值在不断提高。从全世界范围，拉长周期看，房价都是在稳步上涨，因为背后土地价值在增长，需求在扩张。通过高价值来平抑高地租，便能够规避掉房地产泡沫破裂风险。
　　周金涛建议，要通过城镇化来消除对供给侧改革的制约。当前城镇化水平依然没有达到发达国家水平，这意味着以人为本的城镇化进程仍有发展空间，随着户籍制度改革、财税体制的理顺以及创新驱动战略的推进，基于产业转型升级的“人的城镇化”将能更有序地推动房地产去库存。（来源：中国证券报·中证网）