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华尔街金小妹：在年初尚未出现地王和房价暴涨的平静之时，你是从什么时候开始关注在地产板块的机会？同时又是看到市场上什么样的信号促使您加大配置地产和基建板块个股？
莫海波：1、是地产股的估值较低我们主要用PE和NAV这两个指标对地产股进行估值。从PE来看，主流地产股估值在7~10倍，在主板中处在较低的位置。从NAV来分析，我们测算目前地产股市值相对NAV折价普遍在30%~40%，这意味着现价买入地产股，对应未来3~4年年化有接近10%的回报率，这一回报率放到资产荒的背景下就极为吸引人了。（NAV是指房地产企业不考虑未来增量发展，把手上存量资源全部开发完毕后对应的价值。一般来说开发周期在3~4年，意味着房地产企业将在3~4年后达到NAV的价值。）
2、地产股的基本面较好，虽然前期政策一直出手打压，让大家误以为地产股的价值降低，但实际上并非如此，在恒大地产参与万科股权争夺之后，整个地产板块的投资热情被点燃，加速了上涨过程；我们认为政策对于地产基本面的影响可控。原因包括：1.
基本面受货币政策和产业政策两方面影响，货币政策更为重要。货币政策并未转向。2.
事实上，产业政策自16年初就已经开始收紧了，本次收紧在边际上影响并不大。就地产公司的股价而言，影响也不大。主要是因为地产股上涨的核心逻辑是资产荒背景下，持有优质土地资源的企业配置价值凸显。而我们并不指望地产行业基本面超预期大幅上涨，只需维持高位景气即可。
3、房企的现金流较好，在大的市场背景下具备配置价值。房地产现金流好的原因是：15年以来销售回款非常好；资产荒下银行信贷支持力度大、融资成本下降。地产股的配置价值体现在于存量土地价值将会得到重估。
华尔街金小妹：8月可谓是地王之月，先有上海1天惊爆3地王，后有深圳310亿拍出全国总价地王，为什么今年会出现地王频出这种现象？原因有哪些？如果一家地产公司今年频当地王，如何判断它是否值得投资？对于商业地产和住宅为主业的公司，哪一类会更值得投资？
莫海波：1、房地产投资占GDP权重较高，而且随着国企改革的提速和供给侧改革逐步深化落实，房地产成为最先受益领域。而且近期产业资本频频举牌地产，带动标杆个股超预期持续上涨，更是直接带动地产板块持续走红2015年房地产开发投资额占GDP的比例为14%
2、在目前国内经济逐步下行的环境中，供给侧结构性改革需要基建等产业稳住GDP，以PPP为代表的地方政府平台项目会加速推广落实，基建会成为贯穿全年的投资主题。5月权威人士社论即对预测我国宏观经济将长期处于L形的判断。我们的研究表明目前国内经济已经处在L的底部区域，确切的说我们认为向下虽有可能，但中短期内继续下行的空间非常有限。PPP(Public-Private
Partnership），即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设
3、未来整个地产板块也会趋于分化。建议：1. 商业地产板块要优于开发地产板块，主要是商业地产现金流更为持续稳定；2.
开发地产中，聚焦布局一线城市的要优于布局三四线和全国范围的；3.
更符合保险等大资金的标的最佳，如大股东持股比例低、PB低、市值小等。
华尔街金小妹：目前资产荒情况下，无论是银行、企业、居民资金大量涌入房地产和基建，您觉得现在购置实物房产是否仍然是“投资刚需”？如果买不起房，是否就参与不到这波趋势了呢？
莫海波：一线城市的房子依然是“投资刚需”。我们有一个观点：目前我们无法准确判断一线房产还有多大的升值空间，但我们确定其下跌的空间非常有限。这是因为在一系列政策打压下，一线城市有大量的真实需求被限制住了。配置地产相关基金，相当于入股了房地产企业，在资产荒的背景下配置这些拥有优质土地资产的公司股权，无疑是不错的选择。
华尔街金小妹：现在政策有收紧的趋势，这会在多大程度上影响房价以及相关企业的业绩呢？您会在下半年削减自己房产和基建板块的投资吗？
莫海波：基于对政策和行业景气周期的判断来看，我们依然对基建板块基本面充满信心。对于地产板块，虽然一线城市开始有限购趋严的迹象，但当前的政策出发点与13年严厉调控截然不同。此轮政策调控重点在于“去库存”，与此同时兼顾调控部分一线城市房价过快上涨的压力，因此政策并非一刀切的全面转向。同时整体地产上市公司业绩等基本面情况相对其他行业更为稳健出色。所以从政策，及行业和上市基本面等多角度出发，我们依然看好地产和基建板块。短期内这两个板块中的一线权重蓝筹股都出现了较为明显的超额收益，震荡市之下不排除会有较为一定的获利了结压力，风险收益比趋向合理。因此我们会适时在这两个板块中进行个股的调整，更多的挖掘一些具备潜力的二线蓝筹标的。
华尔街金小妹：看空房地产的分析师年年都有，您觉得现在到时候了吗？可否举个例子？
莫海波：曾经有朋友在3-4年前调研完行业和上市公司后，坚决看空中国房地产，并在调研时就行业基本面和上市公司展开了激烈的争论。但其中一位曾经看空的朋友在15年底却迅速转为坚决看多，这也在业内一时传为趣闻，我记得曾经有个段子最能代表中国房地产过去十年的真实写照“最败家的就是卖房创业”
华尔街金小妹：下半年市场多空博弈势必将更加激烈，您觉得哪方将占上风？最佳投资机会将会出现在哪些板块？中小创板块可以入手了么？
莫海波：我们认为目前影响市场的主要因素依然处在向好的趋势当中，原因如下：
1. 资产荒之下，代表无风险收益的十年期国债收益率接近2.7%，市场利率持续下行；
2.
对比英国脱欧后的西方国家，安倍经济学失效后的日本，以及经济复苏并不稳定的美国，中国政治经济环境依然有吸引力，虽然人民币汇率依然面临压力，但已基本渡过了最困难的时期；
3. 进入下半年后，由于基数效应CPI也将有望长期维持低位，因而相关政策操作将有更大操作空间；
4.
国内过剩行业去产能，“营改增”降企业税负等政策帮助企业在经济转型中重新焕发活力。这些因素都将会对下半年乃至未来中长期国内市场产生深远而积极的作用。
因此我们认为下半年市场将会呈现出较好的投资机会，市场信心将会逐步恢复，但市场突破震荡箱体区域从而大幅反转，可能还需要更多的动力相助。从仓位上来说，我们还是。当然基建、PPP、地产等板块依然将会是我们的重点持仓方向。对于成长股我们也一直在持续的观察和等待，目前中小创依然估值泡沫明显，尚未到大规模配置的时点。 | 
