近日，房地产板块的表现吸引了投资者的眼球，周二、周三房地产股俨然成为大盘的多头先锋。在深市，昨日房地产的强势带动使深市指数强于沪市。优质地产股已悄然步入上升通道，似有资金流入，如何理解这个市场现象成为把握投资机会的又一个热点。
    政策扶持 楼市出现暖春
　　美国商务部周二公布的一项估算数据称，2月份美国新开建房屋数量大涨22%，创下十九年来最大涨幅。美国2月份新屋开工数意外上升，是经过了连续7个月的下降后的首次反弹。
　　回顾2008年美国房市走势，12月与11月份新屋开工数分别较前一个月下降14.8%和14.6%，1月份新屋开工数较前一个月下降14.5%，这种颓势可以一直回溯至2008年6月份。所以，2月份新屋开工数22.2%的升幅令华尔街感到吃惊，一些房地产专家也直言看不清房市走向。经济学家伊恩?谢泼德森接受美国当地媒体采访时认为，美国房屋销售数字不断下跌，房屋积存数量正出现新高，似乎没有理由出现如此快的新建房屋数量上升状况。
　　作为国内经济相对独立运行的一个例证，我国的房市在金融危机之后的半年之后，演绎了一个不同的故事。2008年年底，中央政府先后出台“财政部十条”、“国务院三点措施”等政策。主要围绕适度放松2套房政策，降低房地产交易费用等方面稳定国内房市。在各个地方，激活房地产市场的政策在2008年已经相继出台，为了扩大内需和活跃当地房地产市场，各地政府近期又相继出台了一些地方性的政策措施，其中比较著名是杭州、上海、北京，以及近期的广东省。
　　从过往的经验看，地方性政策的扶持力度要大于中央。它们不仅延续了中央在稳定房市方面的相关指导思想，还在更具体的方面，如缓解房地产企业资金压力、延长土地开发期限、消费者购房优惠和补贴、扩大购房群体等方面给予了更直接的支持。随着经济增长压力的加大，我们预计地方政府会继续重视房地产投资的拉动作用，后续也可能会不断有新的刺激政策出台。
　　房地产市场的回暖，遵循了一条需求提振、消化存量、供给增加的路线。从2月份固定资产投资数据看，房地产投资1―2月份开发投资2398亿元，增长了1.0%。显示出供给有上升意向。
　　从地产经营的模式分析，通过降价提高成交量，盘活资金已经成为基本格调。国家发改委和国家统计局发布数据显示，2月70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%。上月全国房价同比下降1.2%。各地降价促销之后带来的成交快速上升，在很大程度上打消了开发商“价跌量减”的疑虑，无论是杭州、还是天津和北京，降价促销正在被更多的楼盘、更多的开发商采用。同时我们看到，率先进入调整的珠三角地区调整已经基本结束，可售套数正在持续减少，而新增供给增长缓慢，供给压力正在快速释放。
　　从实际情形看，降价的效果比较明显。据相关统计数据显示，节后各地房地产成交反弹迅速，各城市房屋成交量环比显著增长，个别城市同比上涨惊人，如深圳同比上涨658%，而天津、重庆、成都的环比销售面积上涨都在50%以上。另外，沉寂了一段时间的上海房市场也在持续升温，上周上海商品住宅共成交32.38万平方米，创下近70周成交量新高。在房展会的推动下，3月15日上海全市单日商品住宅成交6.74万平方米，创下了今年来新高。更令市场振奋的是，随着销售的回暖，各地的房地产库存也在快速下降，不少城市已回落至正常的区间，库存压力的消减使得不少地产公司面临新的发展机遇。

四大视角锁定地产股
　　房地产的复苏无可争议成为中国调动内需、复苏经济的一个重要阵地。在选股的技术层面，我们认为有必要把握四个角度，其一是地方政府扶持力度较大的地产公司。主要包括那些能够获得保障性住房、廉租房合同和其它与地产有关的政府扶持的地产企业。
　　第二个角度是从需求端的提升来选择个股。主要包括迪斯尼题材、环球影视题材、区域经济发展题材等，在需求获得有效提振的背景下，这些题材涉及的公司预计会有较好的盈利空间。典型的如浦东地产股、北京地产股、福建、重庆以及港珠澳大桥概念所带来的珠海等区域性地产龙头品种等。
　　第三个角度是从行业复苏的顺序和力度来选股。目前深圳等区域的房地产复苏迹象较为明显，因此，深圳地区房地产股可积极跟踪，当然也包括业务总量中拥有大量深圳商品房销售比重的品种，招商地产、金地集团、沙河股份、深长城、深振业等品种就是如此。
　　第四个角度是从市场层面的变动来考虑。比如说大股东定向增发价格较高的公司，涉及并购主题的公司。包括云南城投、阳光发展、中江地产等个股。
　　由于目前一线地产股估值已有较大提高，因此，面临短期盘整压力，我们建议可在调整时逢低介入。

来源：证券日报